Condition de la contestation du loyer initial: la preuve d’une pénurie de logements suffit

Pour que la condition permettant de contester le loyer initial soit réalisée, il suffit d’établir l’existence d’une pénurie de logements sur le marché local. Les locataires ne doivent pas démontrer, de surcroît, qu’ils se trouvaient dans une situation de nécessité ou de contrainte au moment de la conclusion du contrat. Le Tribunal fédéral précise sa jurisprudence et annule un arrêt du Tribunal supérieur du canton de Zurich.

En 2013, deux personnes avaient conclu un contrat de bail portant sur un appartement de 3,5 pièces en ville de Zurich. Le loyer mensuel net a été fixé à 3900 francs. Après avoir conclu le contrat, les locataires ont demandé une diminution de 1100 francs du loyer initial qu’ils jugeaient abusif. Le Tribunal supérieur du canton de Zurich a rejeté leur appel en 2015. Selon lui, il ne suffisait pas, pour être admis à contester le loyer initial, que les locataires établissent l’existence d’une pénurie de logements; ils devaient démontrer, en sus, qu’ils s’étaient trouvés pour ce motif dans une situation de nécessité et n’avaient eu aucune alternative raisonnable, ce qui suppose la preuve que des démarches ont été effectuées en vue de trouver un logement. Une telle situation de contrainte n’avait pas été établie en l’espèce, si bien que les intéressés ne devaient pas être autorisés à contester le loyer.

Art. 270 al. 1 let. a CO