La propriété par étage – un bon placement?

L’acquisition d’un appartement en PPE en ­Suisse, en particulier dans les régions fortement peuplées, continue d’être considérée comme un bon investissement, malgré les craintes d’une bulle immobilière.¹ De ce fait, l’idée poursuivie par le législateur, lors de l’introduction de la propriété par étage le 1^er janvier 1965, semble effectivement se réaliser:² ainsi, l’appartement acquis en PPE devait constituer un placement.³ De plus, la propriété par étage devait permettre aux familles et à la classe moyenne de faire l’acquisition de leur logement en propriété, même dans les régions où le prix de terrain était ­élevé.⁴

La tendance en faveur de la PPE semble se poursuivre et se reflète dans les relevés statistiques de ces vingt dernières années. Sur les 227 000 logements qui ont été construits en Suisse entre 1990 et 2000, plus des deux tiers étaient des logements en PPE.⁵ Le nombre des appartements en PPE a passé de 878 000 en 1990 à 1 047 000 en 2000, ce qui correspond à une augmentation de 19%.⁶ Pour la période après l’an 2000, les statistiques pour l’ensemble de la Suisse manquent encore mais l’office ­zurichois des statistiques a constaté en 2010 que le nombre des nouveaux logements en PPE construits dans le canton de Zurich entre 2000 et 2009 a même augmenté de 53%.⁷

Lors de son introduction en 1965, l’institution de la propriété par étage était contestée. Ses détracteurs se référaient aux expériences faites avec les réglementations cantonales en matière de PPE⁸ et prétendaient que la propriété par étage était source de litiges.⁹ Or ces litiges entre propriétaires débouchaient sur l’impossibilité de réaliser les travaux d’entretien nécessaires sur l’immeuble ou alors les travaux ne pouvaient être exécutés que de manière insuffisante après des litiges de longue durée. Finalement selon eux, les immeubles allaient se détériorer.¹⁰

Compte tenu du fait qu’à un certain moment les réparations et les améliorations ne suffisent plus à entretenir un immeuble¹¹ et que les premiers immeubles réalisés en PPE atteindront bientôt l’âge de 50 ans, la question d’une rénovation globale se pose.¹² Le présent article se propose d’examiner la faisabilité juridique d’une telle rénovation en profondeur. De plus, il convient de savoir si l’acquisition d’un appartement en PPE est économiquement rentable compte tenu de la nécessité finale d’une rénovation et si l’idée du législateur de fournir, avec l’institution de la PPE, un objet d’investissement aux ­familles et à la classe moyenne a fait ses preuves.

Avec l’acquisition d’une part de propriété par étage, l’acheteur acquiert la copropriété d’un bâtiment ainsi que le droit exclusif d’utiliser et d’aménagement intérieurement des parties déterminées de ce même bâtiment (art. 712a al. 1 CC).¹³ La valeur d’une part de PPE se compose de la valeur de la surface habitable et de la valeur intrinsèque du bâtiment.¹⁴ La valeur de la surface habitable dépend de la situation de l’immeuble et peut varier en fonction de l’évolution des prix du terrain dans la région concernée. La valeur de l’immeuble dépend par contre de manière déterminante de l’âge économique du bâtiment.¹⁵ Afin de déterminer l’âge économique d’un bâtiment, le manuel suisse des évaluateurs (Schweizerisches Schätzerhandbuch) se base sur l’année de construction et prend en compte la diminution de valeur qui découle de l’usure, des détériorations dus à l’âge, de l’état d’aménagement qui ne répond plus aux exigences modernes et des augmentations de valeur dues aux rénovations, aux assainissements et aux travaux de transformation.¹⁶ Sur la base de l’âge du bâtiment, il est en outre possible d’évaluer les coûts futurs de rénovation pour les parties communes de l’immeuble. Les installations de chauffage doivent par exemple être remplacées après une période de 15 à 30 ans, le revêtement de façades après une période de 30 à 50 ans et le toit après 20 à 60 ans.¹⁷ L’âge du bâtiment donne également des indications relatives à l’état d’aménagement (le bâtiment dispose-t-il par exemple d’un chauffage central¹⁸ ou d’une isolation permettant d’économiser l’énergie?). S’il découle de la détermination de valeur que le bâtiment a atteint 60 – 70% de sa durée de vie globale, les auteurs du «Schweizerisches Schätzerhandbuch» proposent de comparer les frais de rénovation aux frais de démolition.¹⁹ Quel que soit l’immeuble, la question se pose à un certain moment de savoir s’il ne vaudrait pas mieux le détruire et le reconstruire au lieu de l’assainir.

Cependant, seul le propriétaire exclusif d’un bâtiment peut réfléchir à la possibilité d’une démolition suivie d’une reconstruction. Les copropriétaires d’une PPE ne peuvent modifier que les parties de l’immeuble sur lesquelles ils disposent d’un droit exclusif²⁰ – sans devoir obtenir l’accord des autres copropriétaires. Or, la démolition et la reconstruction d’un bâtiment exigent l’unanimité de tous les copropriétaires au sujet de la dissolution (art. 712f al. 2 CC) de l’ancienne propriété par étages et au sujet de la constitution d’une nouvelle propriété par étages. Dans le cas où une communauté de copropriétaires voudrait vraiment construire un nouveau bâtiment, tous les copropriétaires constitueraient ensemble la maîtrise de l’ouvrage au sens d’une société simple selon l’art. 530 ss CO. En raison du consentement nécessaire de la part de tous les copropriétaires en ce qui constitue la conception d’un nouveau bâtiment, un tel projet de construction n’est guère réalisable. Cette impossibilité est déjà documentée par les difficultés qui peuvent survenir lors de la rénovation de parties communes d’un bâtiment, par exemple le toit ou la façade.

Si les copropriétaires parviennent à se mettre d’accord sur le genre et l’ampleur des travaux de rénovation sur les parties communes du bâtiment, rien ne s’oppose à une telle rénovation. Dans la pratique, cette unanimité constitue cependant l’exception. Un copropriétaire peut refuser des travaux de rénovation pour des raisons les plus diverses: un copropriétaire prévoit peut-être de déménager prochainement et n’a donc aucun intérêt à consentir à un nouvel investissement dans l’immeuble. Un autre a loué son appartement et considère ces travaux de rénovation comme source de coûts inutiles. Un ­troisième habite dans l’immeuble mais refuse toute rénovation en raison de son âge et des conséquences qui en découlent.²¹

Même si les copropriétaires parviennent à s’entendre dans une première étape sur la volonté de rénover des parties communes du bâtiment, ils doivent également trouver un accord dans une deuxième étape au sujet de l’ampleur de ces travaux. S’il s’agit de remplacer le chauffage, tous les copropriétaires devront décider à l’unanimité s’ils veulent installer un chauffage de qualité, donc coûteux, ou plutôt une solution plus avantageuse. Les copropriétaires doivent prendre ensemble une décision tant en ce qui concerne l’exécution de travaux de rénovation qu’en ce qui concerne le genre et l’ampleur des travaux. Selon l’art. 647 al. 2 CC, une exception n’existe que pour des travaux de construction nécessaires à la conservation de la valeur et de l’utilité du bâtiment. De tels travaux peuvent être engagés par n’importe quel propriétaire individuel et imposés par un tribunal. La réparation d’un toit emporté par la tempête²² ou d’une conduite d’eau endommagée²³ sont autant d’exemples. Il s’agit en l’occurrence de travaux urgents destinés à éviter que le bâtiment ne subisse des dommages supplémentaires. Il n’y a pas d’urgence lorsque le crépi de la façade est endommagé, qu’une rénovation de la façade extérieure est nécessaire mais pas urgente.²⁴ Dans ce cas, l’assemblée des copropriétaires doit voter au sujet des travaux de construction à effectuer.

Les travaux de rénovation sur des parties communes de bâtiments sont des travaux de construction pour lesquelles l’art. 712g al. 1 CC se réfère aux règles de la copropriété, c’est-à-dire aux art. 647 à 647e CC. Pour répondre à la question de savoir combien de coproprié­taires doivent voter en faveur de travaux de construction, la loi distingue entre les travaux de construction nécessaires, utiles et de luxe. Pour les travaux nécessaires (art. 647c CC), une décision prise à la majorité des copropriétaires présents à l’assemblée des copropriétaires suffit.²⁵ Pour les travaux de construction utiles et ceux destinés à l’embellissement et à la commodité (art. 647d et art. 647e CC) des quorums particuliers doivent être atteints.²⁶ Savoir si des travaux de construction sont nécessaires, utiles ou uniquement destinés à l’embellissement du bâtiment dépend de chaque cas particulier.^{27, 28}

S’il n’est pas possible à l’assemblée des copropriétaires de prendre une décision quant à l’exécution de travaux de construction, l’un des copropriétaires peut demander, pour des travaux de construction nécessaires (mais pas pour des travaux utiles ou destinés à l’embellissement)^{29, 30}, au tribunal d’imposer ces travaux sur la base de l’art. 647 al. 2 chif. 1 CC.

Dans la pratique cependant, un copropriétaire qui n’arrive pas à imposer sa demande d’exécution de travaux de construction lors de l’assemblée des copropriétaires risque fort d’hésiter à procéder de la sorte contre tous les autres ­copropriétaires. Il supporterait en effet aussi le risque qu’un tribunal ne considère pas les travaux de construction qu’il exige comme nécessaires mais seulement utiles. Un copropriétaire individuel n’entreprendra donc rien contre le refus de l’assemblée des copropriétaires mais attendra que les dommages soient tellement importants que le bâtiment risque la ruine.³¹ Dans ce cas, il pourra, s’il dispose encore d’assez d’énergie, procéder lui-même à la rénovation sur la base de l’art. 647 al. 2 chif. 2 CC sans l’accord des autres copropriétaires.

Les explications ci-dessus montrent que pour un bâtiment en PPE, mêmes les travaux de construction nécessaires (mais pas urgents)³² ne peuvent être exécutés que si la majorité des copropriétaires donne son accord.³³ Si les copropriétaires n’arrivent pas à trouver un accord sur le type et l’ampleur de la rénovation, cette dernière ne pourra être effectuée, ce qui accélère la perte de valeur du bâtiment. De ce fait, on comprend mieux la crainte exprimée par les opposants à l’introduction de la PPE selon laquelle, pour les bâtiments en PPE, les travaux d’entretien nécessaires ne pourront pas être exécutés ou alors seulement de manière insuffisante et après de longs conflits. Cela vaut pour les travaux d’entretien en tant que travaux de construction nécessaires pour lesquels il suffit d’une majorité des copropriétaires lors de l’assemblée des copropriétaires (art. 647c CC). La situation est plus délicate pour les travaux de construction utiles ou destinés à l’embellissement pour lesquels certains quorums doivent être obtenus lors de l’assemblée des copropriétaires (art. 647d et 647e CC). En raison de l’accord nécessaire de la part des autres copro­priétaires, le bâtiment ne subit, après sa construction, que des rénovations nécessaires mais pratiquement pas de modifications ma­jeures.³⁴ En bref, un bâtiment en PPE reste tel qu’il a été construit.

Etant donné que le bâtiment ne se modifie pas, un appartement en PPE qui s’y trouve ne peut voir sa valeur augmenter que si le prix de la ­surface habitable augmente davantage que la perte de valeur de l’immeuble et que la perte d’intérêt pour le capital engagé. Cela signifie également que l’acquisition d’un appartement en PPE dans un nouveau bâtiment, pour lequel les besoins de rénovation sont moindres, est moins risquée que l’achat d’un appartement dans un bâtiment plus ancien qui aurait besoin de travaux de rénovation. Par conséquent, l’appartement en PPE ne convient guère en tant qu’objet de placement, du moins à long terme, comme le prévoyait le message du 7 décembre 1962.

Contrairement à la disposition relative à la copropriété (art. 650 al. 1 CC) qui prévoit un droit d’exiger le partage pour chacun des copropriétaires, il est très difficile de mettre fin à la PPE.³⁵ Une telle fin de la PPE est possible au moyen d’une convention mettant fin à la propriété par étages (art. 712f al. 2 CC) qui doit recueillir le consentement de tous les copropriétaires. La fin de la PPE est également empêchée par l’exigence de l’accord nécessaire de tous les copropriétaires. Dans son message du 27 juin 2007 relatif à la prochaine modification de la législation sur les droits réels³⁶, le législateur reconnaît qu’en raison de leur âge, les bâtiments construits ou transformés au cours des premières années suivant la réintroduction de la PPE souffrent de plus en plus de défauts et de dommages.³⁷ Avec un nouvel article 712f al. 3 chif. 2 P-CC, il crée la possibilité de demander la dissolution de la propriété par étages si le bâtiment est une PPE depuis plus de 50 ans et s’il ne peut plus être utilisé selon sa destination en raison de sa dégradation.³⁸ Le message ne précise cependant pas à partir de quand un bâtiment ne peut plus être utilisé selon sa destination.³⁹ Il ne ­donne aucun exemple. Le terme «utilisation selon sa destination» est un terme laissé à la libre appréciation des tribunaux.⁴⁰ On ne sait pas non plus ce qui arrive si la possibilité de demander la dissolution de la PPE est établie (si la PPE est âgée de plus de 50 ans et si l’utilisation selon la destination de l’immeuble n’est plus possible) et qu’un copropriétaire demande la dissolution de la PPE sur la base de l’art. 712f al. 3 cif. 2 P-CC. Dans ce cas, il faudra vendre le bâtiment, à moins que les autres coproprié­taires n’entendent maintenir la communauté et con­viennent de désintéresser le copropriétaire qui demande la dissolution de la PPE (art. 712e al. 4 P-CC).⁴¹ Dans ce cas toutefois, les propriétaires d’étage doivent se mettre d’accord sur le montant à verser, ce qui n’est rien d’autre qu’un prix de vente. Si les copropriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord, ils peuvent demander à un tribunal de fixer le montant du dédommagement.⁴² Si, malgré cela, la vente n’est pas conclue, il faudra dissoudre la PPE et vendre le bâtiment dans son intégralité. Dans ce cas, il pourrait arriver ce que le législateur voulait éviter en 1962 avec l’introduction de la PPE, à savoir le fait que «seules des personnes morales et des sociétés disposant d’importants capitaux» ne soient en mesure d’acheter des bâtiments à plusieurs étages.^{43, 44} Si le bâtiment est ensuite démoli et reconstruit, le nouveau propriétaire peut choisir s’il veut construire des logements destinés à être loués ou des logements destinés à être vendus en PPE. Si la décision est en faveur de la PPE, la boucle est bouclée.

Après sa construction, en raison de l’accord nécessaire des autres copropriétaires pour tous travaux de construction, un bâtiment en PPE ne subit plus guère de modifications. En pratique, même les travaux de construction nécessaires ne seront pas exécutés si la majorité des copropriétaires ne donne pas son accord. En raison des coûts et des risques liés à un procès, le copropriétaire individuel s’abstiendra de faire imposer les travaux d’entretien par la justice contre l’avis des autres copropriétaires.

Dès le jour de sa construction, le bâtiment vieillit et perd constamment de la valeur. L’appartement en PPE dans le bâtiment ne peut donc voir sa valeur augmenter que si le prix de la surface habitable augmente davantage que la perte de valeur du bâtiment. De ce fait, la valeur d’un appartement en PPE est considérablement liée à l’évolution du prix du terrain dans la région concernée. L’achat d’un appartement en PPE dans un nouveau bâtiment est donc moins risqué que l’achat d’un appartement dans un bâtiment plus ancien qui a, ou aura, à relative brève échéance, besoin d’être rénové.

Une personne intéressée par l’achat d’un logement en PPE fera bien de lire les procès-­verbaux des dernières assemblées des copropriétaires afin de déceler d’éventuels conflits relatifs à des travaux de construction ou de demander au vendeur s’il existe des potentiels de conflit au sein de la communauté des copropriétaires. En cas de fausses indications, il serait alors possible d’ouvrir action contre le vendeur et d’annuler éventuellement la vente. Cependant, tout cela n’évitera pas les ennuis avec les voisins et ceux liés à l’achat de l’appartement.