Kündigungssperre unwissentlich verletzt

Am gleichen Tag, an dem ein Vermieter seinem Mieter kündigte, wandte dieser sich wegen Mängeln und einer Mietzinsreduktion an die Schlichtungsbehörde. Auch wenn der Vermieter somit nicht wissen konnte, dass ein Verfahren hängig ist, gilt für den Mieter der Kündigungsschutz.

Das Mietrecht sieht vor, dass einem Mieter während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens und drei Jahre nach Abschluss desselben in der Regel nicht gekündigt werden darf. Darauf hat sich eine Firma berufen, die seit rund 20 Jahren Mieterin einer Wohnung in Küsnacht ZH ist. Nachdem Mängel am Mietobjekt nicht behoben worden waren, gelangte die Firma an die Schlichtungsbehörde und verlangte die Behebung der Mängel und eine Mietzinsherabsetzung. Am genau gleichen Tag kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Sie begründete ihren Schritt mit dem beabsichtigten Verkauf der Liegenschaft. Die Firma focht die Kündigung an, erhielt aber weder vom Miet- noch Obergericht Zürich Recht. Letzteres begründete seinen Entscheid damit, dass der Kündigungsschutz dazu diene, eine Kündigung während eines hängigen Verfahrens aus dem Motiv der Rache zu verhindern. Wenn der Vermieter nichts vom Verfahren wisse, fehle es an einer realen Grundlage für diese gesetzliche Vermutung. Wie das Bundesgericht in seinem Entscheid nun festhält, muss ein solches Vergeltungsmotiv auch bei entsprechendem Wissen nicht immer vorhanden sein. Ausserdem liege der Kündigungssperre der Schutzgedanke zugrunde, dass Mieter ihre Ansprüche bei einer Schlichtungsbehörde oder einem Gericht geltend machen können, ohne befürchten zu müssen, dass sie aus der Wohnung fliegen. Das Gesetz sieht Ausnahmefälle für den zeitlichen Kündigungsschutz vor. Gemäss Bundesgericht besteht kein Grund, den Schutz über diese hinaus einzuschränken. Zudem diene es der Rechtssicherheit, wenn mit der Klageerhebung der Beginn der Kündigungssperre klar festgelegt ist. Das Bundesgericht hat das Urteil des Obergerichts aufgehoben und die Kündigung für ungültig erklärt.

Art. 271a Abs. 1 lit. d OR