Verbotene Doppelmaklerei im Immobiliengeschäft

Grundstückeigentümer A schloss mit dem Makler M einen Verkaufsauftrag zur Vermittlung eines Käufers für dessen Villa im Kanton Bern ab. Als Mindestpreis wurden im besagten Maklervertrag 2,2 Mio. Franken festgelegt. In der Folge meldete sich der Kaufinteressent B beim Makler M und bot 1,8 Mio. Franken für die Liegenschaft des A. Auf die Rückfrage von M zeigte sich der Kaufinteressent B bereit, den gebotenen Kaufpreis für die Villa auf 1,825 Mio. Franken zu erhöhen. Der Makler M informierte daraufhin seinen Auftraggeber A über das Kaufangebot des B über 1,8 Mio. Franken, wobei A bereit war, den Kaufpreis für die Liegenschaft zu senken. Kurze Zeit später unterzeichneten der Grundstückeigentümer A und der Makler M einen Nachtrag zum ursprünglich abgeschlossenen Maklervertrag. In diesem Nachtrag wurde der Kaufpreis für die Villa auf 1,775 Mio. Franken gesenkt. Zusätzlich vereinbarten A und M in diesem Nachtrag, dass M jegliche Differenz zum definitiven Kaufpreis als Provision erhalten sollte und M die Provision ganz oder teilweise direkt mit dem Käufer aushandeln konnte. Wenige Tage später erhielt der Makler M von einem zweiten Kaufinteressenten D ein Kaufangebot für die Villa über 1,9 Mio. Franken.

Daraufhin nahm der Makler M mit dem ersten Kaufinteressenten B Kontakt auf und informierte diesen, dass er sich rasch entscheiden müsse, da sich noch andere Kaufinteressenten für die Liegenschaft des A interessierten. Noch am gleichen Tag unterzeichnete der Kaufinteressent B eine Schuldanerkennung, worin er sich bereit erklärte, die Liegenschaft zum Kaufpreis von 1,8. Mio. Franken zu kaufen zuzüglich einer Beteiligung an der Maklerprovision des Grundstückeigentümers A in der Höhe von 25 000 Franken, er also insgesamt 1,825 Mio. Franken bezahle. Zusätzlich verpflichtete sich der Kaufinteressent B in dieser Schuldanerkennung, dem Makler eine «Erfolgsprämie» in der Höhe von 5000 Franken zu bezahlen, mit der B die rasche Arbeit und geleistete Hilfe des M belohnen wollte.

Wenige Tage später unterzeichnete der Grundstückeigentümer A mit dem Kaufinteressenten B (die sich zuvor noch nicht getroffen oder ausgetauscht hatten) den Kaufvertrag über die Villa zum Kaufpreis von 1,8 Mio. Franken. Daraufhin bezahlte der Grundstückeigentümer A die von M in Rechnung gestellten 45 000 Franken für seine Vermittlungstätigkeiten. Der Kaufinteressent und nachmalige Käufer B wiederum bezahlte in zwei Tranchen jeweils 5000 Franken kurz nach der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags, bezahlte dem Makler M aber die restlichen 20 000 Franken (der insgesamt versprochenen 30 000 Franken) nicht. Der Makler M betrieb den Käufer B daraufhin auf die ausstehenden 20 000 Franken, wogegen der B Rechtsvorschlag erhob. Der Rechtsöffnungsrichter hob den Rechtsvorschlag auf und erteilte dem Makler M die provisorische Rechtsöffnung.

Die dagegen erhobene Aberkennungsklage des B wegen Nichtigkeit der Maklervereinbarung wurde von beiden kantonalen Rechtsmittelinstanzen geschützt. Obwohl der Streitwert für eine Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht vorliegend nicht erreicht wurde, nahm das Bundesgericht die Streitigkeit zum Entscheid entgegen, da sich hier eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stelle.

Ist der Makler in einer Weise, die dem Vertrage widerspricht, für den anderen tätig gewesen, oder hat sich der Makler in einem Falle, wo es wider Treu und Glauben geht, auch von diesem Lohn versprechen lassen, so kann der Makler von seinem Auftraggeber weder Lohn noch Ersatz für Aufwendungen beanspruchen (Art. 415 OR).

Im Wesentlichen machte der Makler M zu seiner Verteidigung einerseits geltend, dass er seinem Auftraggeber A keinen Schaden verursacht habe. Denn A sei ja gemäss dem vereinbarten Nachtrag zum ursprünglichen Maklervertrag damit einverstanden gewesen, die Villa zum Kaufpreis von 1,8 Mio. Franken zu verkaufen und dem M jegliche Differenz über dem Kaufpreis von 1,8 Mio. Franken als Maklerprovision zu überlassen. Andererseits habe der Makler M auch nicht gegen die Interessen des späteren Käufers B verstossen, zumal dieser auf keinen besseren als den schliesslich geschlossenen Kaufpreis von 1,8 Mio. Franken hoffen durfte.

Das Bundesgericht verwies in seinem Entscheid* zunächst einmal auf seine bis dahin zur Doppelmaklerei publizierte Rechtsprechung sowie auf den Wortlaut von Art. 415 OR, welcher nicht jegliche Doppelmaklerei ausschliesse, sondern diese im Gegenteil innerhalb gewisser Schranken zulasse. Insbesondere wenn es dem Makler nicht obliege, für Käufer und Verkäufer – mit ihren entgegengesetzten Interessen – möglichst günstige Vertragsbedingungen zu erzielen, sei die Doppelmaklerei mangels Interessenkollision mit Treu und Glauben vereinbar.

Die vorliegende Fallkonstellation, die allenfalls sogar unter die vorstehende, vom Bundesgericht bislang geschützte Doppelmaklerei fiel, veranlasste das Bundesgericht, folgende Grundsätze aufzustellen, die es ausdrücklich auf den Immobilienbereich bezog:

Gemäss Bundesgericht besteht im Immobiliengeschäft für einen Makler, der einen Vermittlungsvertrag mit dem Verkäufer (bzw. mit dem Käufer) einer Liegenschaft abschliesst, zwangsläufig ein Interessenkonflikt (gemäss Art. 415 OR), wenn er einen zweiten solchen Vertrag mit dem Käufer (bzw. mit dem Verkäufer) abschliesst. In einem solchen Fall ist es gemäss Bundesgericht nämlich undenkbar, dass ein Immobilienmakler – der für den Verkäufer den höchstmöglichen und für den Käufer den tiefstmöglichen Preis erzielen muss – sich nicht der Gefahr eines Interessenkonflikts aussetzt: Denn der Makler begünstigt entweder die finanziellen Interessen des Käufers oder des Verkäufers. Ebenso sieht das Bundesgericht einen Verstoss gegen Art. 415 OR, wenn der Makler – wie im vorliegenden Fall – in seinem eigenen Interesse handelt, weil er damit seine Treuepflichten aus den beiden mit dem Verkäufer und dem Käufer abgeschlossenen Maklerverträgen verletzt.

Vorliegend kritisierte das Bundesgericht v. a., dass der Makler M seinen Auftraggeber A dazu brachte, den Kaufpreis für die Villa auf 1,755 Mio. Franken zu senken, ohne aber dem A mitzuteilen, dass der Kaufinteressent B eigentlich auch zur Bezahlung von 1,825 Mio. Franken bereit gewesen wäre, und zwar zugunsten des Auftraggebers A. Ebenso unterliess es der Makler vorliegend, dem Grundstückeigentümer A mitzuteilen, dass ein zweiter Kaufinteressent D einen viel höheren Kaufpreis von 1,9 Mio. Franken für die Villa zu bezahlen bereit gewesen wäre. Gleichzeitig führte der Makler M Verhandlungen (nur) mit dem ersten Kaufinteressenten (und späteren Käufer), aber ohne diesen am reduzierten Kaufpreis von 1,755 Mio. Franken teilhaben zu lassen. Vielmehr gab der Makler M dem B nur den Kaufpreis von 1,8 Mio. Franken an und liess sich vom Käufer B wiederum eine Maklerprovision in der Höhe von 25 000 Franken sowie eine «Erfolgsprämie» von 5000 Franken versprechen.

Wörtlich zog das Bundesgericht daraus die Schlussfolgerung: «En conséquence, il convient d’admettre, dans le domaine immobilier, que le double courtage de négociation tombe sous le coup de la situation visée à l’art. 415 in fine CO, que les deux contrats sont nuls et que le courtier perd son droit au salaire en rapport avec les deux contrats.»

• Das Sprichwort: «Niemand kann zwei Herren dienen» erhält im Immobilien-Maklerrecht unbedingte Gültigkeit. Ebenso muss der Makler seinen Informations- und Transparenzpflichten gegenüber seinem Auftraggeber unbedingt und umfassend nachkommen.
• Nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichts verstösst im Immobiliengeschäft jede Doppelmaklerei gegen Art. 415 in fine OR. Dabei spielt es bei der Vermarktung von Immobilien also auch keine Rolle mehr, ob im konkreten Fall das gleichzeitige Tätigwerden des Maklers für den Verkäufer und den Käufer tatsächlich zu einer Interessenkollision führen kann oder nicht.
• Liegt mit der Doppelmaklerei im Immobiliengeschäft ein Anwendungsfall von Art. 415 OR vor, sind beide Maklerverträge nichtig und der Makler verliert alle seine Ansprüche auf Provision und Auslagenersatz, und zwar gegenüber beiden Vertragspartnern.