Ersatzbeschaffung in einem Immobilienunternehmen

Der Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung hängt bei Immobilienunternehmen einerseits davon ab, ob die selbständige Erwerbstätigkeit des Beschwerdeführers als Betrieb zu qualifizieren ist. Andererseits kommt es darauf an, ob die fraglichen Liegenschaften zum «betriebsnotwendigen» Anlagevermögen zu zählen sind. Eine Immobilienverwaltung weist in der Regel nicht die Merkmale eines Betriebs auf. Immobilien, die als Anlagevermögen gehalten werden und der Unternehmung nur mit ihrem Ertrag dienen, sind nicht betriebsnotwendig. Ausnahmsweise kann indessen auch eine Immobilienverwaltung das Betriebserfordernis erfüllen. Das setzt aber eine professionelle Immobilienbewirtschaftung voraus. Die EStV hat in ihrem Kreisschreiben Nr. 5 vom 1. Juni 2004 betreffend Umstrukturierung die Erfordernisse festgehalten, die erfüllt sein müssen, damit das Halten und Verwalten eigener Immobilien als Betrieb akzeptiert werden kann. An die Betriebsnotwendigkeit der Grundstücke ist für die Anerkennung einer steuerneutralen Ersatz­beschaffung ein strenger Massstab anzulegen. Auch wenn Liegenschaften in einem landläufigen Sinn «betriebsnotwendig» in dem Sinn sind, als ein Immobilienverwaltungsbetrieb ohne sie nicht existieren kann, bedeutet das nicht, dass die Immobilien auch im Sinne des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig sind. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung wie bei echt betriebsnotwendigen Liegenschaften im Anlagevermögen besteht hier nicht. Die Anlageobjekte erfüllen zwar ihre Funktion in einem Immobilienverwaltungsbetrieb definitionsgemäss nicht nur mittelbar, aber doch nicht dermassen unmittelbar, wie es für eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung unbedingt erforderlich ist. In casu lag ein aus Liegenschaften­handel und Immobilienverwaltung gemischter Betrieb vor. Die Liegenschaften waren ursprünglich als Anlagevermögen zu qualifizieren. Werden solche Liegenschaften veräussert, dann wechseln sie nach Auffassung des Bundes­gerichts automatisch ihre Funktion und werden zu Umlaufvermögen. Wohl kann ein solcher Betrieb nebeneinander Anlage- und Umlaufvermögen halten. Werden aber Liegenschaften des bisherigen Anlagevermögens zum Verkauf ausgeschrieben, dann dienen sie dem Betrieb ­offensichtlich nicht mehr auf Dauer (was das Wesen des Anlagevermögens ausmacht) und wechseln zum Umlaufvermögen, auf welchem eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung nicht mehr möglich ist.

Art. 12 und Art. 8 StHG; Art. 29 Abs. 2 BV; § 216 Abs. 3 lit. g StG ZH