Missbräuchliche Berufung auf ­Form­ungültigkeit

Das von der Vermieterin versandte Formular zur Anzeige der Mietzinserhöhung wies lediglich die faksimilierten Unterschriften von B. und C. auf. Der Mieter bezahlte die entsprechende Mietzinserhöhung während rund sechs Jahren ­klaglos, beanstandete dann aber im Jahr 2009 erstmals die fehlende Originalunterschrift und verlangte die Erhöhung im bereits bezahlten ­Betrag von 13 746 Franken zurück.

Die Vorinstanzen wie auch das Bundesgericht halten fest, dass die Erhöhungsanzeige grundsätzlich nichtig sei. Die Gerichte prüften jedoch die Frage, ob die Berufung des Mieters auf die Formungültigkeit rechtsmissbräuchlich sei. Das Bundesgericht hält grundsätzlich fest, dass eine vorbehaltlose Zahlung der an sich ungültigen Mietzinserhöhung eine spätere Rückforderung nicht ausschliesst. Gemäss Rechtsprechung handelt missbräuchlich, wer ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will (BGE 128 II 145 E. 2.2 S. 151 mit Hinweisen), d.h. wenn der Rückgriff auf das Rechtsinstitut mit dem angestrebten Zweck nichts zu tun hat oder diesen gar ad absurdum führt. Mit der eigenhändigen Unterschrift soll vermieden werden, dass die Identität des Erklärenden auf dem Formular unsicher bleibt. Sie dient damit der Befriedigung des Bedürfnisses nach Zurechnung der Erklärung an eine eindeutig identifizierbare Person. Nachdem im vorliegenden Verfahren nie eine Unklarheit über den Absender der Mietzinserhöhung geltend gemacht wurde, erachtete das Bundesgericht die Berufung des Mieters auf diesen Form­mangel als rechtsmissbräuchlich.

Zahlt ein Mieter trotz nichtigem Mietzinserhöhungsformular, so hat er jederzeit für maximal zehn Jahre einen Rückforderungsanspruch. Dass er sich dabei im Irrtum über die Zahlungspflicht befunden hat, braucht er nicht besonders nachzuweisen. Wie der vorliegende Bundesgerichtsentscheid bestätigt, ist die Grenze des Rückforderungsrechtes dort zu ziehen, wo der Mieter vollständig informiert war, das Formular also alle erforderlichen Informationen enthielt.

Vermieter, die sich Ärger ersparen wollen, tun gut daran, die Formularpflicht sehr ernst zu nehmen. Das amtlich genehmigte Formular muss gemäss Art. 19 VMWG (Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäfts­räumen) für Mietzinserhöhungen und andere Vertragsanpassungen namentlich folgende Angaben enthalten:

• bisheriger und neuer Mietzins (und Nebenkosten);
• den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft treten soll;
• die klare und widerspruchsfreie Begründung für die Erhöhung (bei mehreren Erhöhungsgründen einzeln aufgeführt und beziffert). Dies kann in einem Begleitschreiben näher erläutert sein, worauf im Formular ausdrücklich hinzuweisen ist;
• den Hinweis auf die Anfechtungsmöglichkeit bei der Schlichtungsbehörde.

Art. 269d Abs. 2, Art 14 Abs. 1 und 2 OR