Mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative hat sich das Schweizer Volk für eine Beschränkung des Zweitwohnungsbaus ausgesprochen. Das bedingt verschiedene rechtliche Anpassungen. Um die drängendsten Fragen zu klären, hat der Bundesrat eine Verordnung verabschiedet und diese auf den 1. Januar 2013 in Kraft gesetzt. Sie regelt den Bau neuer Zweitwohnungen sowie den Umgang mit Wohnungen, die bereits vor dem Urnengang bestanden.
Die Verordnung gilt für den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, die einen Zweitwohnungsanteil von mehr als zwanzig Prozent erreicht haben. Solche Gemeinden dürfen keine Zweitwohnungen mehr bewilligen, es sei denn, sie knüpfen die Baubewilligung an eine Bedingung, die sicherstellt, dass mit dem Bau «warme Betten» entstehen. Voraussetzung soll daher sein, dass die Wohnungen nicht individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und ausschliesslich zur kurzfristigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen angeboten werden. Solche Vermietungen sollen im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen oder durch Eigentümerinnen und Eigentümer erfolgen, die in demselben Haus wohnen. Sämtliche Gemeinden, die unter den Geltungsbereich der Verordnung fallen, sind in einem Anhang zur Verordnung aufgeführt. Die Verordnung bestimmt zudem den Begriff Zweitwohnung: Als Zweitwohnungen gelten Wohnungen, die nicht durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde oder durch Personen zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd genutzt werden. Massgebend ist somit, ob jemand unregelmässig oder dauerhaft in der betreffenden Gemeinde wohnt.
Auf Verordnungsstufe kann nur der Bau neuer, nicht aber der Umgang mit bestehenden Zweitwohnungen geregelt werden. Allfällige Einschränkungen, die Wohnungen betreffen, die vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative gebaut oder bereits rechtskräftig bewilligt waren, bedürften einer gesetzlichen Grundlage, da sie in die verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsgarantie eingreifen würden. Umnutzungen bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als zwanzig Prozent sind somit weiterhin möglich. Die Verordnung stellt klar, dass eine Umnutzung insbesondere dann gerechtfertigt ist, wenn sie mit einem Wohnsitzwechsel, einer Zivilstandsänderung oder einem Erbgang zusammenhängt oder im Interesse des Ortsbildschutzes geboten ist. Die Verordnung untersagt jedoch ausdrücklich missbräuchliche Umnutzungen bestehender Wohnungen – beispielsweise den Verkauf einer Erst- als Zweitwohnung, wenn dies einen Neubau nach sich zieht, der den fehlenden Wohnraum ersetzen soll. Wird ein Wohnhaus für Zweitwohnungen umgenutzt und entstehen dabei mehr Wohnungen als zuvor, kommt dies dem Bau neuer Zweitwohnungen gleich, was die Behörden nur ausnahmsweise bewilligen dürfen.
Der Bundesrat hat entschieden, die Verordnung auf den 1. Januar 2013 in Kraft zu setzen.
(Eidg. Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK, Bern, 22.08.12, www.uvek.admin.ch)